房地产开发流程一般分为的阶段不包括（ ）。 

【解题思路】本题考查房地产市场调研及开发投资决策。 

选项 A 正确：投资决策及立项是房地产开发流程的首个阶段； 

选项 B 正确：前期准备是房地产开发流程的核心阶段之一； 

选项 C 正确：开发建设与交付是房地产开发流程的收尾阶段； 

选项 D 错误：施工招标属于开发建设阶段的具体工作，并非房地产开发流程的独立阶段； 

故选 D。